隔山買英國平樓 收租「中伏」實錄
發布時間： 2015/08/21 16:53
最後更新： 2015/08/21 17:21
▲ 相片來源：iMoney 智富雜誌
港人一向喜歡買英國樓收租，除了看好當地市場，英鎊穩定亦是另一因素。雖然英國樓回報不錯，但不少人嫌住宅入場費高，轉投近年新興的學生宿舍。部分學生宿舍只售50多萬港元，發展商又保證可享8厘回報，相當吸引。
不過，若果買樓前未了解清楚發展商背景、合約細節、樓盤位置及環境，隨時不小心買中「爛尾樓」或無人問津的單位，得不償失。
有議員在過去一年就接到過百宗相關的港人求助個案，《iMoney 智富雜誌》記者嘗試從兩位「中招」港人的買樓經歷中歸納出幾大陷阱，又請來英國樓投資專家教路，並推介一系列仍甚有投資價值的樓盤。
個案一：港人買中爛尾樓 失75萬
任職文員的Jessie在2012年透過中介購買兩個英國學生宿舍單位，但項目「爛尾」收場，連保障買家的保險公司也遭清盤，已支付的75萬訂金隨時化為烏有。
Jessie憶述，2012年在展銷會上，得悉6.25萬鎊（約75萬港元）就可買一個200平方呎學生宿舍單位，而且發展商提供5年6厘租金淨回報保證。
當時香港樓價不斷升，一個車位已達150萬港元啦！70多萬可買英國宿舍收租，十分吸引。
她所指的項目位於英國Leicester（萊斯特），原本是一間被政府列為二級保護文物的建築物，後來由英國發展商Mia Developments Ltd 改建成設有259個單位的學生宿舍，香港世紀21為銷售代理。
購兩單位租金回報11厘
當時職員解釋，當地大學生首年可在學校留宿，惟其後兩年需自行在外租屋，所以學生宿舍需求非常大。Jessie見該物業鄰近兩間大學，發展商又聲稱雙人房淨回報高達10.9厘，雖然單位屬樓花，但宣傳單張上已有齊房間建築平面圖、落成後的布置圖等，Jessie不防有詐。
她眼見不少港人即時決定購買，並支付訂金。
呢個（單位）冇咗，嗰個又俾人買左！好似好受歡迎咁！
結果，她選購了兩個約200平方呎的雙人房單位。兩個月後，她在銷售代理安排的英國律師協助下簽買賣合約。簽約後需付單位的一半價錢作訂金，兩個單位共付6.25萬鎊。
當時律師指，她所付的訂金有保險條款保障，若發展商未能如期於2014年年底建成單位，她可獲保險賠償所有訂金連利息。加上發展商在網頁上提供查看項目興建進度功能，令她沒有絲亳擔心。
保險公司清盤訂金難追
至2013年4月，她收到律師通知，指該項目已被另一間發展商接管。其後數個月，項目停工，原本發展商，甚至連保障訂金的保險公司也被清盤。世紀21隨後召集受影響買家開會，並協助聯絡當初負責買賣合約的律師，惟對方表示，只負責買賣合約事宜，清盤事宜則要另請其他律師。
一班如人球般的苦主，最後向立法會議員涂謹申求助，希望循法律途徑追討賠償。一班受影響港人暫時未能聯絡新的發展商，去年11月已向香港警方報案，目前仍在調查中。今年2月，他們經網上向英國警方報案，但當局以「未有足夠證據顯示案件有刑事成份」為由，拒絕立案調查。
個案二：縮水宿舍租不出 不准減租
不少發展商在售樓時以兩三年的租金回報保證作招徠，即使買家在頭兩年收到簽約時所保證的租金回報，但過後又如何？
另一港人Fion（化名）就在買樓後第三年出租物業時遇上困難，而且到實地視察後發現單位沒建築平面圖所列的260平方呎那麼大。
從未睇樓8厘回報忽消失
Fion在2011年退休後，獲發一筆數十萬元的退休金。當時她在報紙看到投資英國學生宿舍的廣告，於是到展銷會了解。地產代理指，宿舍在火車站旁，鄰近Bolton（博爾頓）區的大學，又說：
放心，包穩陣，保證頭兩年有8%租金回報！
她認為回報可觀，而且費用不高，便在一個月後全額支付4.25萬鎊 (約51萬港元），購入一個260平方呎，設有獨立廚房和浴室的單位。
比Jessie幸運的是，Fion投資的宿舍如期於2012年中落成，同年9月她便開始收到租金滙款。其後，管理公司每季均會將所得租金轉到Fion的香港銀行戶口，銀碼每次不一，但整合兩年所得，確實有近8厘回報。
其實單位落成後她一直沒看過內裏裝潢，亦不知道是否真有租出，但由於定期收到滙款，所以便沒有深究。去年10月，她接獲管理公司通知，指單位未能租出，同年12月她與丈夫到飛往當地首次「睇樓」。
租務須經管理公司同意
她以「震驚」來形容看到單位的一剎：
根本沒有260平方呎，我覺得小於100平方呎，如果我係學生，我都唔會租！
現時，單位已丟空近10個月，她曾向管理公司提出減租吸引租客，可惜管理公司以「頂爛市」為由拒絕，只着她等待新學期來臨。
她表示，如下學期單位仍未能租出，會考慮將單位蝕本賣出。不過亦非業主願意蝕本，單位就能「甩手」。部分買賣合約上已列明，發展商在建成單位後會交由管理公司負責箱理及收租等事宜，而往後業主在自訂租金水平、賣出單位的價格時，亦須經管理公司同意，所以若果管理公司不同意，業主隨時要繼續蝕。
（節錄）
全文刊於《iMoney智富雜誌》第408期（收費閲讀）
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撰文 : iMoney 智富雜誌
